小产权房能不能买？买小产权房如何避坑

　　深圳商品房715新政之后，“史上最严限购”浇灭了绝大部分炒房投资客的热情。最近，深圳政府又有新动作，将建立婚姻信息审查机制，围堵“假离婚”炒房漏洞。现在深圳的商品房市场，炒房的方法已经被彻底封死了。

　　然而，深圳的严控下却引爆了另外几个房产投资市场：优质的商务公寓；东莞、南沙、惠州等临深区域；此外还有深圳本地庞大的小产权房市场。

　　最近互联网上有不少网友开始集中讨论购买小产权房的可行性和投资价值，之前还有媒体报道有香港投资客囤积大量小产权房用以投资。

　　那么，如此火爆的小产权房是否存在一些潜在的风险，下面为大家总结一下，以免踩坑后才后悔莫及。

　　深圳新房供求量严重不平衡，小产权基本占据了深圳总住房数量的一半左右。

　　2020年，深圳计划入市的住宅与商务公寓项目共计109个，预计供应面积601.88万平方米、69350套房产。

　　而根据深圳市人口统计数据，深圳2019年常住人口达1343.88万人，2019年深圳新增常住人口41.22万，仅次于杭州每年55.4万的人口增量。

　　过去5年，深圳维持着每年新增40-50万人的常住人口，未来人口还会持续不断地增加。年平均45万的人口增量，年均仅有7万套不到的商品房供应，完全不可能满足深圳人的购房需求。

　　回看2020年接二连三出现的日光楼盘，只要一上市就会被秒光，有些购房者甚至通宵排队买房，平均每一套房都有5~10个购房者抢购，反映出常规商品房的供应量与购房者的需求的严重不平衡。

　　随着商品房房价的高涨，对资金短缺又渴望在深圳安家的购房者来说，小产权房就是他们当前最好的选择。

　　据深圳权威数据公布显示，2020年深圳住房总数已增加到1082万套，其中，小产权房是507万套，占深圳总供应的46.85%。

　　也就是说，小产权基本占据了深圳总住房数量的一半左右，直接换算，深圳有将近一半的常住人口居住在小产权房中的。

　　只要深圳土地依旧稀缺，商品房价格居高不下，小产权房就会与深圳这个城市长期共存。

　　这是个绝对庞大且无法忽视的群体和市场。

　　那么，小产权房能不能买？

　　为了更好地说明小产权房能不能买，首先简单了解一下深圳小产权房类型。

　　1、村委统建房

　　其土地和房屋建筑均是由村委统筹规划，建设完分配给村民。房产的物业管理一般由村委直接接管。村委会给每一业主发一个证明文件，证明房产是业主本人的。如需转卖必须要到村委办理过户，村委会收取一定比例的更名费。

　　2、村委和开发商合作建房

　　其性质是农村集体共同集资建房，村委出地，开放商负责建设。销售及买卖方式跟村委统建楼类似。

　　3、开发商建房

　　开发商向村委购买地皮，然后开发建房，购房者需要开发商签订购房合同。建成以后向市场公开发售，买卖需要联系发商更名过户。

　　值得强调的是，以上三个类型的小产权房，不管是哪一种，都有可能存在潜在的风险。理由有下：

　　1）2020年5月20日，国家自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。《通知》明确表明：城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。可以说，小产权房今后想直接转正确权的可能性很低，只能等待旧改或棚改拆迁。

　　2）缺少五证，不能办理房产证，法律承认度低。

　　3）假如小产权房是违法土地上建设的，可能会遭遇强拆。

　　既然小产权房有这么多问题，为什么还有那么多人选择购买？

　　原因有三，一是现在深圳房价格居高不下，小产权房价格只要商品的1/2乃至1/3；二是深圳715新政，不少人有足够的购房款却没有购房的资格，只能选择购买小产权房过度；三是不乏有投资客囤房等旧改拆迁赔付收益。

　　那么，哪一类型的小产权房风险最小呢？根据多年来市场交易的安全性来评估，村委统建楼风险最低，村委合资建房次之，开发商建房风险则最大。

　　前两种毕竟有村委集体统一规划。在二级市场上可自由买卖，村委都协助办理更名过户，虽然没有任何产权保障，但买来相对风险不大，而且很多规模较大的村委统建楼和合作建房配套设施都比较齐全，除了一纸红本，基本与一般商品房无异。

　　风险最大的还属开放商建房，每年几乎都有小产权房涉嫌欺诈销售或者违建拆迁的新闻，因为不受法律承认，很多购房“中招”才醒悟，最终维权艰难。

　　警惕这些小产权房的“巨坑”：

　　这几年，“小产权房”越来越受到刚需以及投资客的追捧，但市场越热，浑水摸鱼的人也就越多。

　　较为熟知的一个案例，龙华的鸿基新都小区，出事后就出现了不少受害者维权。

　　该楼盘位于深圳市龙华区，使用的是花园小区的规划，单价也很低，在安居客平台上，鸿基新都一手新房均价2.48~2.8万/m²，现楼、精装交房，由开发商直接出售。

　　然而，最近有鸿基新都小区业主联合抗议，表示他们被开发商诈骗了。

　　实际上，鸿基新都销售时并不持有预售许可证，而且房产属性是“集体大红本”，一栋楼只有一个产权，无法分割。

　　开发商就耍了小聪明，最终，购房者实际上从买房变成了租房。

　　开发商和购房者实际签订的是“租赁合同”，合同签了租赁上限20年，20年之后免租金直到地到期，甚至可以以租房的名义去贷款，制造贷款20年买房的假象；对资金比较充足的购房者，则可以一次性支付所有租金，制造全款买房的假象。

　　很多购房者对小产权房认知较欠，且房产性价比表现得极高，被售房人员一顿忽悠就匆忙交钱签合同了，才发现合同上写的跟当初开发商口头上说的不是一回事。于是从买房变成了租房，从此走上艰难的维权路。

　　这种以出售的名义租赁的小产权房楼盘目前在市面上数量不少，理论上你给开发商的房款，只是付给开发商或者房产持有者的一笔租金。

　　这中间就埋藏着巨大的隐患，如果开发商拥有房产的所有权，就有对房产的处置权，可以变更，可以转让，比如开发商能够拿红本去做抵押贷款，有的开发商一开始建房就是靠融资的钱来运作的，变相的“空手套白狼”。

　　更过分的案例有开发商卖完房子收完钱并不去没有偿还贷款，最后导致房产被法院收走拍卖，这样的话，购房者签的租赁合同是不受法律保护的。

　　小产权房买卖潜在风险较多，在自己不够专业的前提下，最好委托专业的小产权房中介协助买卖流程。