小产权房不能确权，但仍有其价值

　　前几天，中央自然资源部下发公告，明确表态，小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。广州政府立即响应国家的号召，发表了三条规定：

　　1、小产权房一律不予确权登记

　　2、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记

　　3、严禁通过不动产登记将违法用地合法化

　　最近几天，各种媒体也争相做了跟进报道，“小产权房彻底凉了”的声音渐渐开始不胫而走。正所谓“外行看热闹、内行看门道”。自然资源部的这个政策，远还不能以偏概全地简单地判小产权房“死刑”。要明确政策潜在的含义，这对我们判断政策的目的和效果，乃至于分析整个楼市，都有着不可小视的意义。

　　在这之前，严厉打压、不能加建、不能转正，一直以来都是中央对小产权房的基本态度，从来没有改变，所以，新公告只是重复强调了中央的观点，大可不必恐慌。尤其是深圳和广州等沿海一线城市，在这种背景下，过去十几年，小产权房规模仍不断增加。即使政府态度强硬，且每年都有公示强制拆违任务，至今为止，广州仍有400多万套小产权房，深圳仍有500多万套小产权房，占当地住宅总量的比例都超过了50%以上。

　　众所周知，从21世纪开始到最近几年是房地产红利的时代，造就了无数暴富神话。即使不受政府肯定，小产权房仍可以占当地住宅总量的50%以上，象征着小产权房在灰色市场也存在其独特的繁荣。可见，政府主导推行的城市化，与市场推动的城市化，并驾齐驱。一线城市的繁荣，给小产权房带来极强的推动力。

　　小产权房，历史遗留的产物，存在即有它自身的道理。

　　建在农村集体土地上、宅基地或集体建设用地上的房产都叫小产权房，大多数是违法建筑。过去十几年，楼市红利带来的房价飞速上涨，城市人热衷于炒房，农民也不闲着，他们建了很多小产权房。

　　那么，小产权房的规模是如何扩大的?

　　1、城市扩张快，政府没有足够资金补偿被征地农民，因此，政府绕开农村集体土地，继续着城市化的步伐，最终出现了“城中村”。

　　2、农民也没有因此变成城市人，因为没有相应的文化水平融入大城市，跟楼市红利，在自己的土地上建房子。

　　3、因城市化对人才的需求，大量人口迁入城市，没有住的地方，就租起当地农民自己建房子，也就是小产权房。

　　4、房间不够出租了，加上房价上涨鼓舞了农民加建、扩建房子，就出现了“城中村”的握手楼。

　　5、城市化进程快速推进，村集体传统农耕形态被破坏，只能统一规划建统建楼。

　　6、随着炒房团大跃进，城市商品房价格被推的越来越高，农民觉得房价还能继续往上涨，继续加建更多的小产权房。如果自己没有钱加建、扩建，也没有能力建设，就联合开发商一起来建设，获取更大额的收益。

　　7、外来人口买不起商品房，而小产权房价格低廉，就选择了小产权房

　　8、以此循环，规模逐渐扩大，形成市场。

　　小产权房，侧面提升了城市的竞争力

　　中央表态，小产权房是违法的，近年来确实也拆了很多，但实际上，拆的没有建的多。假如回顾过去的小产权房政策，就会发现，政策虽条文打压，但特赦先以身试法者。

　　过去的小产权房打压政策存在三个特点：1）不断加压，先小后大；2）大家都建，法不责众；3）既往不咎，罚款确认。早前大胆的农民，一开始就加建、扩建了很多，尽管最终被判断为违法建筑，但后来罚点钱就了事了，罚款实际远远比不上房产的溢价。这给当地村民传递了一个错误的信号：早建早享受，晚了不让建。

　　后来，当城市化外扩没有空间了，政府也富裕了，就不得不折返回来考虑这些城中村用地，想拆迁农民的房子。当初，政府为了避开农民、村集体的赔付问题，客观上纵容了村民建小产权房，或者说默许农民靠建小产权房来生存发展，代替政府赔付了对农民市民化的成本补偿，拆迁就意味着超高额的赔款。再加之，现在房价这么高，城市生活压力这么重，把全部小产权房拆迁，外来人口将如何生产下去。最终，无论在赔款层面上，还是城市发展层面上，都默许了小产权房的存在。

　　小产权房尽管没有合法产权，也不影响其价值

　　其实，广州、深圳等一线城市，之所以能成为人才流入最多的城市，除了政府相关政策扶持之外，还在于有大规模的小产权房市场，降低了年轻人的生活成本。历经十多年的城市化进程，有不少小产权房已经被拆除掉了。政府也明白一点，越拆房价越高、外来人口就越难以安居，人才的流入放缓，会影响一座大城市的发展。所以，广州和深圳政府，现在的主导思想是不拆了，搞综合整治，发挥其正面作用，未来可能将是珠三角地区最宝贵的历史文化遗产。

　　剩下这些没拆的小产权房，占据了城市比较核心的位置。当然，中央已经表态了，确权就没希望了，但若自己住，应该不会有太大的问题，也有人想买，如果是广州或者深圳等一线城市，还是有一定保障的。

　　最后，为什么国家和广州市要出台这个政策，这是因为，按照国家不动产统一登记的要求，2020年底要完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。最近，社会上有谣言称，借这个登记的机会，小产权房可能会“转正”确权，重申这个政策，主要是为了辟谣，避免小产权房市场价格的动荡。