深圳小产权房、回迁房、公寓，哪个领域更具有投资价值

　　深圳小产权房、回迁房、公寓，作为除商品房外的三大房产投资领域，哪个领域更具有投资价值呢？

　　深圳回迁房，也叫作回迁房指标，由旧改亦或是棚改获得，赔付70年产权房产。投资特征：项目周期长，有相当的不可预测性，收益率高，不可杠杆，无需缴税，不用深圳购房指标，不限卖领证即售，类似商品房，但某些限制会比商品房更宽松。

　　深圳小产权房，现在小产权房普遍喜欢掺杂一点拆迁性质，无回迁房指标，差别相当大，安全保障性相较不足，胜在买卖售价相当低，有相应价格优势，有一定的投资价值。

　　深圳公寓，自715新政策出台以后，深圳公寓也正式宣布不再批地了，公寓从此变成绝版货，虽然能够积分落户上学，但仍旧更改为不了公寓的性质，产权年限短，低杠杆，无配套学位，限卖时间长达5年，买卖税费高，刚需需求大，投资价值低。

　　毋庸置疑，上述房产的投资价值，科学合理的排序是：回迁房>小产权>公寓。

　　前不久，南山南头、龙岗宝龙2块人才用地排卖，开发商参与热情较低，第一轮竞投作价1000万元/次，因没有人出价流拍，竞投力度下调至200万元/次，房地产开发商仍不太愿意参加，最后由深圳人才安居集团拍下。

　　人才用地有许多局限性，房地产开发商拿地是想获得收益，没有利润就没有驱动力，可以理解。

　　40万套保障住房对于严重失衡的深圳房地产供求市场始终是九牛一毛，人才安居集团从建只租不售迫不得已改建买卖型人才房，也充分反映，房地产行业是费钱的市场，就算深圳城市实力再强，也难以掏自个儿的财政支出实现这个费力不讨好的工作。

　　这也是为什么保障性住房排期轮候时间够长的直接原因，作为上千万人口的超级城市，仅仅100来万人购买了房产，这么大的需求量，难以惠及到每一个人。

　　你还可以放弃购买商品房的念头去等保障性住房，但不一定能等来。

　　诸多征兆显示，2020年房地产金融会发生较小范围的金融次贷危机，如果不加剧，未来会引发更大规模次贷危机。

　　投资房地产股票、基金、债券的一定要谨慎了，如今暴雷的债券、信托都几乎和房地产开发商有关系，股市也都在坐庄收割散户钱去还债。

　　显然投资商品房的早已没有救了，投资商品房未来肯定血本无归，套牢高位，大部分要解套的话只能打3~5折抛售，要不就是人都老死了房产都还没转手，说到底商品房过热的售价早已脱离社会经济和社会发展实际情况。

　　这方面从租售比，拥有房产比不上拥有现金存银行、二手房交易量断崖式下跌都能够得以证实。